Rodzice się dowiadują…

W grudniu 2022 roku zadzwonił do mnie p. Tomas, że poszukuje kogoś do doradztwa i pomocy przy sprzedaży niezabudowanej działki w Zielonce. Działka należała do jego rodziców, którzy kupili/otrzymali ją w 1983 roku jako działkę rekreacyjną. Zapomnieli o niej… gdy  wyprowadzili z Polski. O działce przypomniała im gmina, gdy przysłali zawiadomienie o braku płatności za użytkowanie wieczyste. Była to kwota kilku tysięcy złotych za okres wielu lat. Dla nich, starszych osób był to duży stres, że mają jakieś zaległości, tym bardziej że od około 40 lat mieszkają w Szwecji.

Nie pamiętali o tej działce, nie znali adresu, nr działki ewidencyjnej, numeru księgi wieczystej. Na szczęście mieli dokument o przekazaniu działki w użytkowanie wieczyste, gdy wyprowadzali się z Polski.

Znalazłem aktualny numer działki ewidencyjnej, a potem szukałem nr księgi wieczystej.
Jak miałem już identyfikator działki, to okazało się, że pod tym samym adresem znajdują się dwie nieruchomości. 

Z dokumentów wynikało, że właścicielem jest Skarb Państwa, więc wysłałem pismo do Starostwa w Wołominie, jako przedstawiciela Skarbu Państwa w danym powiecie. Odpowiedzieli mi, że właścicielem jest gmina Zielonka i tam przekazali sprawę. Jednocześnie, w piśmie podali nr księgi wieczystej, której nie mogłem znaleźć.

Jest dobry nr KW, to mogliśmy go wpisać do pełnomocnictwa. Jeszcze wówczas nie podpisaliśmy umowy pośrednictwa. Był to kwiecień 2023.

Na początku wziąłem od p. Jerzego, Taty Pana Tomasa pełnomocnictwo, żeby móc sprawdzić informacje o działce w urzędach. Sprawdzałem również możliwość wykupu  działki na własność, bo działka jest w planie miejscowym pod zabudowę jednorodzinną. Przy powierzchni 675 mkw była warta około 500.000 zł (własność). Mamy użytkowanie wieczyste, więc trzeba sprawdzić możliwość i koszt przekształcenia.

Darowizna samemu sobie

Po drodze, gdy otrzymałem pełnomocnictwo od p. Jerzego ze Szwecji, okazało się po korespondencji z gminą, że powinno być notarialne… Więc wróciłem z tą informacją do p. Tomasa, że musi zorganizować rodziców, notariusza w Szwecji, apostille itp. [sierpień 2023].

Lecz…
Rozmawiałem przy innej transakcji z moją ulubioną p. Notariusz  i powiedziała, że jeśli nie będzie to problemem dla rodziców, to mogą dać synowi pełnomocnictwo, aby mógł przekazać sobie darowiznę działki u polskiego notariusza. I tak zrobiliśmy. Projekt pełnomocnictwa od p. notariusz został wysłany emailem i czekamy… Dostałem informację, że  był gotowy dopiero po kilku miesiącach. Jest błąd w danych, jedna literka — Tomasz, nie Tomas. Więc znów sprawa wróciła do Szwecji. Czekamy… 

Pan Tomas na co dzień mieszka we Frankfurcie nad Menem, w Niemczech… logistyka przy tej była transakcji spora.

Jak już było prawidłowe pełnomocnictwo [luty 2024], pozostał jeszcze tłumacz. Umówiliśmy się na sporządzenie aktu darowizny w Warszawie [Kwiecień 2024]. Pan Tomas jechał taksówką z lotniska Chopina do Starostwa w Wołominie, żeby wziąć wypis z rejestru gruntów. Po południu mieliśmy umówionego notariusza na Śródmieściu w Warszawie. Wszystko ok, darowizna wykonana i wtedy już p. Tomas jako użytkownik wieczysty dał mi pełnomocnictwo notarialne do załatwiania wszystkich spraw w urzędach; do zorganizowania dokumentów, przekształcenia we własność itp. Czekamy też, jak Pan Tomas będzie ujawniony w księdze wieczystej jako użytkownik wieczysty.

W międzyczasie po darowiźnie, a przed sprzedażą zmarli rodzice [R.I.P.] Pana Tomasa, więc jakbyśmy nie mieli darowizny, sprzedaż by się dalej przedłużała przez postępowanie spadkowe w Szwecji, a potem papierologia w Polsce…

Przekształcenie we własność

Jako pełnomocnik notarialny wysłałem pismo do gminy. Dostałem listownie odpowiedź, że uruchomią rzeczoznawcę majątkowego. Później dostałem telefon z gminy Zielonka, że mogę przyjechać i zobaczyć operat szacunkowy [czerwiec 2025]. Użytkowanie wieczyste wycenili na 315.000 zł, a własność na 508.000 zł.
Koszt przekształcenia 192.000 zł albo jednorazowo, albo na 20 lat w jednorocznych ratach + waloryzacja o inflację. Doradziłem, żeby sprzedawać jako użytkowanie wieczyste — nie wykupywać własności. Na to samo by wyszło.

Sprzedaż i odlesianie

W lipcu 2025 p. Tomas był już ujawniony w II dziale KW, podpisaliśmy umowę pośrednictwa na sprzedaż.
Cena ofertowa = cena z operatu 315.000 zł — brzmi atrakcyjnie jak na ten podwarszawski rejon. W tytule ogłoszenia widniała informacja, że jest to użytkowanie wieczyste i w pierwszych słowach w opisie, że koszt przekształcenia we własność wynosi 192.000 zł.
W międzyczasie działka została wykarczowana z krzewów i małych drzew. Za 675 mkw – 2000 zł, jakby kto pytał.

Do około września 2025 oferowałem działkę jako pod zabudowę bliźniaczą albo pod dom jednorodzinny. Kupcem był deweloper — Pan Bartek. We wrześniu po negocjacjach i ustaleniu ceny umówiliśmy się na podpisanie umowy przedwstępnej. Akurat p. Tomas był w Warszawie. Kupujący, nie chciał przystępować do umowy sprzedaży przed odlesieniem działki i uzyskaniem zgody na wycinkę drzew. Chciał to zrobić na podstawie pełnomocnictwa, bo tak jest taniej albo bezkosztowo dla osoby fizycznej niż dla niego jako firmy. Pokazał mi wyliczenie na wycinkę 27 drzew, dębów i sosen na 192.000 zł. Oczywiście nie wszystkich… tylko na pewno tych, które będą stały tam, gdzie ma być budynek. Chciał wybudować dwa dwulokalowe bliźniaki.

Czekamy. Odlesienie miało trwać około miesiąca, sprawy przeciągnęły się do stycznia 2026 roku. Po drodze okazało się, że taka działka powinna mieć uproszczony plan lasu. Kupujący to wykonał. Chyba na końcu wydał na decyzję administracyjną odlesianie i zgodę na wycinkę około 7000 zł. Uzyskanie tej zgody było warunkiem z umowy przedwstępnej niezbędnym do przystąpienia do warunkowej umowy sprzedaży.

Prawo pierwokupu

Warunkiem przeniesienia własności na spółkę p. Bartka było niewykonanie prawa pierwokupu przez Lasy Państwowe — w wypisie z rejestru gruntów są lasy, symbol Ls. I przez gminę Zielonka jako właściciela nieruchomości.
Akt notarialny mieliśmy w lutym 2026 roku.
Listem poleconym akt notarialny trafił w pierwszej kolejności do nadleśnictwa w Drewnicy. Podobno raz na miesiąc spotykają się leśnicy, żeby decydować o pierwokupie. Mają na to 30 dni od otrzymania listu. Ciężko tam się dodzwonić, do osoby od tych pierwokupów, ale jak się dodzwoniłem, to leśnik w rozmowie powiedział, że możecie się umawiać do notariusza na dzień po upłynięciu 30 dni. W naszym przypadku drugi list. Tym razem do gminy Zielonka. 18 marca gmina otrzymała list. Zadzwoniłem do p. Agaty, do wydziału nieruchomości, z którą miałem zawsze dobry kontakt już przy próbie 🙂 przekształcenia we własność. I powiedziała mi, że burmistrz rozważa…, ale musi mieć zgodę rady gminy. No i że mają na decyzję 30 dni — proszę czekać. I coś mnie tryknęło… nie wiem, jak na to wpadłem, żeby sprawdzić, kiedy rada gminy się zbiera. I akurat dzień wcześniej 26 marca radni, na radzie 15 głosami ZA i 0 głosami PRZECIW dali burmistrzowi prawo wykonania pierwokupu. No to sobie pomyślałem, że burmistrz na 97% to wykona.
Ale po co?
Gmina i tak zarobi jakieś 200.000 zł na wykupie własności przez nowych użytkowników wieczystych. Nie ma to sensu, aby używać pieniędzy podatnika, prawie 300.000 zł, żeby na końcu i tak dostać te 200.000 zł. 

Dzwoniłem do gminy raz na tydzień. I 9 kwietnia, w czwartek p. Agata powiedziała mi, że burmistrz był rano u notariusza, u którego był umowa warunkowa (notariusz nikogo nie poinformował o terminie, mnie czy kupującego). Prawo pierwokupu — wykonane. A jednak, ale i tak, mnie to zdziwiło, także notariusza oraz  sprzedającego i kupującego. Z mojego punktu widzenia, nadal w tej decyzji nie było żadnej korzyści dla gminy. Urzędniczka mi powiedziała, że Gmina ma cztery dni robocze na wykonanie płatności. Dla mojego klienta i tak to nie miało znaczenia, bo pieniądze te same na koniec. Nie musi przylatywać do Warszawy na akt notarialny. Musi oddać zadatek deweloperowi i nie musi wydać działki w protokole, bo w akcie wpisali, że z tym samym dniem działka została wydana. P. Bartek stracił prawie 10.000 zł, bo jeszcze będzie chyba musiał się szarpać, żeby Gmina mu oddała za akt notarialny.

Dobrze mi się współpracowało z p. Tomasem. Sprzedający ufał mi jako agentowi nieruchomości, dlatego przystawał na moje rady.

Nie wiem, czy wszystko napisałem, co pominąłem. 

Pomiędzy różnymi krokami było nawet kilka miesięcy.
Czy można było zrobić to lepiej, szybciej zrobić transakcję? Może nie czekać, ile kosztuje wykupienie użytkowania wieczystego. Pan Tomas nie chciał płacić 5000 zł rocznie użytkowania za pustą działkę tylko mieć własność. No i sprzedać, zarobić. 

Może ty wiesz, co można było przyspieszyć, to napisz komentarz.

Masz podobną sytuację? Mieszkasz poza Polską i chcesz sprzedać nieruchomość. Zapraszam do kontaktu.