Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Stary dom to wartość ujemna?

Wiele osób marzy o zakupie uroczej działki, żeby zamieszkań w swoim domu. Często na kupowanej działce stoi jednak stary. Jednak, zanim wypełnimy nasze głowy wizjami o renowacji i nowym życiu w malowniczym domu sprzed 20-50 lat, warto się zastanowić nad realnymi kosztami, jakie mogą się pojawić.

Stare domy, często idą w parze z wysokimi kosztami modernizacji, szczególnie w świetle nowych przepisów unijnych dotyczących efektywności energetycznej i standardów budowlanych. Przestarzałe instalacje elektryczne, problemy z izolacją termiczną, dachem, fundamentami czy niezgodności z aktualnymi przepisami to tylko niektóre z wyzwań, które mogą się pojawić.

Nawet jeśli zdecydujemy się na modernizację, warto wziąć pod uwagę, że nie zawsze będzie to opłacalne. Koszty remontu mogą być wyższe niż koszt budowy nowego domu po zakończeniu prac wykończeniowych… Co więcej, dla potencjalnego nabywcy, fakt konieczności rozbiórki starej konstrukcji może być przekonującym argumentem do negocjacji niższej ceny nieruchomości.

Dlatego, jeśli jesteś właścicielem starego domu i rozważasz jego sprzedaż, konieczne jest przemyślenie strategii cenowej. Należy uwzględnić nie tylko wartość samej działki, ale także koszty związane z ewentualną modernizacją lub rozbiórką. W ten sposób unikniesz rozczarowania i będziesz gotowy na negocjacje z potencjalnymi nabywcami.

Nie wiesz, jak to zrobić — doradzę lub sprzedam nieruchomość, rekomendując cenę rynkową.

Dla kupującego — pamiętaj, że wartość starego domu może być ujemna, jeśli nie podejmiesz świadomych decyzji i nie uwzględnisz wszystkich kosztów związanych z jego utrzymaniem lub modernizacją. 

Dom z lat 1960' z gazobetonu
Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Plan miejscowy to nie wszystko. Ustawy mogą to nie umożliwić.

Plan miejscowy określa przeznaczenie terenu i warunki jego zagospodarowania. Jednak nie wystarczy zapoznać się tylko z zapisami planu miejscowego. Czasami przepisy z ustaw są sprzeczne z zapisami planu, a ustawa jest wyżej niż prawo lokalne.

Jednym z przykładów, gdzie przepisy ustawowe mogą wpływać na możliwości zagospodarowania działki, jest odległość od ściany lasu. Zgodnie z przepisami, minimalna odległość budynku od lasu to 8 metrów… to zależy. Nawet jeśli plan miejscowy pozwala na budowę domu i wymieni wszystkie parametry to, ustawa skutecznie uniemożliwi realizację inwestycji. Poniżej grafiki pokazujące problematykę tematu ze strony .

Innym istotnym aspektem jest obszar zalewowy. Plany miejscowe nie zawsze uwzględniają dokładne granice terenów zagrożonych powodzią. W takich przypadkach, przepisy wynikające z ustawy Prawo wodne mają pierwszeństwo. Obszary, gdzie może wystąpić tzw. woda powodziowa 100-letnia, mogą być uznane za tereny niebudowlane, mimo że plan miejscowy tego nie przewiduje. Na stronie powodz.gov.pl można sprawdzić, czy dany teren znajduje się w strefie zagrożenia powodzią.

W związku z tym, przed podjęciem decyzji o zakupie działki czy planowaniu inwestycji, warto dokładnie przeanalizować nie tylko plan miejscowy, ale także przepisy wynikające z ustaw. Konsultacja z architektem, prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym oraz urzędnikami lokalnymi może uchronić przed niespodziankami i upewnić się co można wybudować zgodnie z obowiązującym prawem.

Podsumowując, plan miejscowy to nie wszystko, co trzeba wziąć pod uwagę przy planowaniu zabudowy działki. Należy pamiętać, że ustawa stoi wyżej w hierarchii prawnej niż prawo lokalne, a ignorowanie tego faktu może prowadzić do nieprzyjemnych sytuacji. Zawsze warto dokładnie sprawdzić wszystkie obowiązujące przepisy, aby uniknąć problemów w przyszłości, i najlepiej skonsultować się z architektem.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Korzyści z zatrudnienia zarządcy Najmu

Zatrudnienie mnie do zarządzania najmem niesie ze sobą kilka korzyści dla właścicieli nieruchomości, którzy chcą zaoszczędzić czas, uniknąć problemów związanych z wynajmem i mieć doradztwo przy wynajmowaniu nieruchomości.

Oto zalety:

  • Profesjonalne zarządzanie: Mam doświadczenie i wiedzę, które pozwalają im skutecznie zarządzać najmem, minimalizując ryzyko i maksymalizując zyski, ustalając rynkową stawkę wynajmu. Znam przepisy dotyczące najmu, co pomaga uniknąć potencjalnych problemów.
  • Efektywne wynajmowanie: Mogę szybko znaleźć odpowiednich najemców dzięki skutecznym strategiom marketingowym i kontaktom. Weryfikuję najemców, co zmniejsza ryzyko niepłacących lub odsiewam problematycznych najemców.
  • Konserwacja i naprawy: Mam dostęp do sprawdzonych usługodawców. Regularne przeglądy i utrzymanie nieruchomości są po stronie właściciela. Mogę w tym pomóc.
  • Obsługa najemców: zajmuję się codziennymi kontaktami z najemcami. Utrzymuje dobre relacje z najemcami, dzięki czemu może to prowadzić do dłuższych okresów najmu i mniejszej rotacji.
  • Oszczędność czasu i wygoda: Zatrudniając mnie pozwalasz sobie skupić się na innych aspektach, zamiast angażować się w codzienne obowiązki związane z wynajmem nieruchomości.

Mogę również pomóc w planowaniu rozwoju portfela nieruchomości. Podsumowując, zatrudnienie mnie do zarządzania najmem może znacząco poprawić efektywność inwestycji w nieruchomości.

Pobieram minimum 18% od przychodu z najmu.

Z wyrazami szacunku, Paweł Tyl

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Homestaging.

Ostatni czwartek był dla mnie dniem pełnym wyzwań. Zostałem postawiony przed sytuacją, że samodzielnie musiałem  zająć się homestagingiem mieszkania, które niedługo będzie na sprzedaż. Koleżanka od HS przeziębiła się i tylko przygotowała mi torby z rzeczami. Był to ciekawy proces, który potwierdził jakie znaczenie ma odpowiednie przygotowanie nieruchomości przed sesją fotograficzną. Dzięki temu doświadczeniu mogę teraz podzielić się z Tobą zaletami homestagingu i dlaczego warto go uwzględnić w procesie sprzedaży nieruchomości.

Po pierwsze, homestaging pozwala potencjalnym nabywcom zobaczyć potencjał przestrzeni. Mieszkanie, mimo że było ładne i funkcjonalne, nabrało zupełnie nowego wymiaru po odpowiednim wystroju i aranżacji. Wyeksponowanie atutów przestrzeni, takich jak przestronność, naturalne światło, zwiększa atrakcyjność nieruchomości.

Po drugie, homestaging pomaga potencjalnym nabywcom wyobrazić sobie życie w danej przestrzeni. Poprzez odpowiednie meble, dodatki i dekoracje kwiaty można stworzyć atmosferę, która zachęca do wyobrażenia sobie codziennego życia w danym miejscu. To uczucie „jak w domu” może być kluczowe w procesie podejmowania decyzji o zakupie nieruchomości.

Po trzecie, homestaging sprawia, że zdjęcia nieruchomości prezentują się o wiele lepiej. Estetycznie przygotowana przestrzeń, ustawiona w najlepszym świetle, jest bardziej przyciągająca dla potencjalnych nabywców przeglądających oferty online. Pierwsze wrażenie jest często decydujące, dlatego warto zadbać o to, aby było ono jak najbardziej pozytywne.

Podsumowując, homestaging to nie tylko sposób na lepszą prezentację nieruchomości, ale również strategia zwiększająca szanse na szybką i korzystną sprzedaż. Dzięki odpowiedniemu wystrojowi i aranżacji można podkreślić atuty przestrzeni, zachęcić potencjalnych nabywców do wyobrażenia sobie życia w danym miejscu oraz sprawić, że oferta będzie bardziej atrakcyjna na rynku. Jest to inwestycja w sukces sprzedaży, która z pewnością się opłaca.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Najsłabszy okres na wynajem

Moim zdaniem jest czas powrotu studentów na rozpoczęcie roku akademickiego — czyli między sierpniem a końcem września.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Najlepszy okres na szukanie mieszkania na wynajem

Najlepszy okres na szukanie mieszkania na wynajem? Przełom grudnia i stycznia. W okolicach świąt, ale najmniejsza konkurencja. Taka podpowiedź;)

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Rok 2023 #chwalipost

2023 skończyłem na 2. miejscu w agencji Białe Lwy. Kolejny rok na podium, w 2022 byłem na 3. miejscu. Większość transakcji to była sprzedaż mieszkań i kilka wynajmów.

Dziękuję klientom, zespołowi Białych Lwów i innym życzliwym ludziom, których napotkałem na swojej drodze.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Podsumowanie 2023 na rynku nieruchomości.

2023 jest pod znakiem 2%, bo piszę ten wpis 29 grudnia. Rządowy program „Bezpieczny kredyt 2%” delikatnie namieszał na rynku. Nienaturalnie napędził popyt, co podbiło ceny mieszkań, do 800.000 zł. A głównie do 600.000 zł, bo to limit dla singli, 800.000 zł jest dla małżeństw.

Widziałem to po sprzedaży swoich ofert, a szczególnie to mogę pokazać na jednym przykładzie. W marcu przyjąłem mieszkanie na sprzedaż w Markach za 430.000 zł. Były prezentacje, ale to zaczęło się od 1 lipca, to nie ma porównania. I po 1 lipca właścicieli, po jakimś czasie podnieśli cenę do 460.000 zł, tylko z powodu tego programu — tego taniego pieniądza na rynku. Nie z powodu, że obok będzie park, lepsza droga, obwodnica, centrum handlowe, nowa fabryka.

Około 10 prezentacji w tygodniu. A kupujący złożył ofertę tylko dlatego, bo inne mieszkania mu uciekły. Jego konkurentami byli też inni z programu 2%. Poniżej macie Państwo wykres pokazujący ile kredytów było z programu 2%. Co stanowi ⅔ wszystkich kredytów. Popyt jakby wrócił do poziomów sprzed 2-3 lat, ale głównie dzięki temu programowi wróciło na stare poziomy.

Wiemy, jaka była inflacja w kraju w ostatnich 3 latach. Poniżej tabela pokazująca ostatnie 20 lat.

Więc spójrzmy na REALNE ceny, które uwzględniają inflację. Ceny mieszkań spadły o 6,7% realnie od 2007 roku w największych 7 polskich miastach.

🟥 Realnie ceny wzrosły średniorocznie o 3,7% w latach 2014-2022.

🟦 Nominalnie ceny mieszkań urosły o 63% od 2007 r. od 52% w Krakowie do 92% we Wrocławiu, ale skumulowana inflacja w tym czasie wyniosła 75% (!). A w ostatnich 12 miesiącach od 10% do 25%.

Co pokaże 2024? Ten program jak ja to nazywam — Dopamina 2% podbił mocno ceny, sztucznie przez tani pieniądz z tych kredytów. Dziś już wiemy, że będzie kontynuacja programu 2%. Choć ustawowe limity wydatków na dopłaty do bezpiecznego kredytu 2% zakładały, że wsparciem w latach 2023 i 2024 może być objęte ok. 50 tys. kredytów. Do 21 grudnia 2023 r. podpisano ok. 55,8 tys. umów kredytowych. Nowa formuła programu będzie przedstawiona na początku 2024 roku. Zobaczymy czy nowa koalicja w Sejmie odetnie dopaminę, a może dołoży do pieca, przez kredyt 0% (zero procent). Zobaczymy 🙂

Życzę Państwu w 2024 udanych transakcji na rynku nieruchomości i wszystkiego dobrego w pozostałych dziedzinach życia 🙂.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Porady dla najemcy — jak lepiej wypaść w porównaniu z innymi kandydatami.

Po latach wynajmowania mieszkań klientów i swoich mogę podpowiedzieć, jak lepiej wypaść niż większość kandydatów na najemcę.

  • Na wstępie przeczytaj do końca opis oferty.
    Komentarz: może to umowa najmu okazjonalnego, a ty tego nie chcesz. Może nie ma akceptu dla zwierząt itp.
  • Podczas rozmowy telefonicznej przedstaw się i sytuację od razu nie pytaj się kiedy można się umówić.
    • Ile osób miałoby mieszkać. Ilu dorosłych, ile dzieci. Czy są zwierzęta z Tobą.
      Komentarz: Nie wszystko jest napisane w ofercie. Niektórzy, chcą wynajmować tylko singlom, maks parom. A jeszcze inni nie chcą par z dziećmi i  żadnych zwierząt. Najlepiej to wyjaśnić podczas rozmowy telefonicznej niż tracić czas na dojazd i krótką rozmowę.
    • Od kiedy chcecie wynająć i na jak długo?
      Komentarz: Może jest 29 listopada, a chcesz wynająć z 1 stycznia. Małe szanse, bo może właściciel chcieć wynająć z 1 grudnia i dlatego też obniży cenę, żeby tylko mieć najemcę z 1 grudnia. Takie wyprzedzenia słabo działają. Myślę, że 2 tygodnie przed teoretycznym rozpoczęciem wynajmu można się umawiać.

  • Podczas rozmowy w mieszkaniu — opowiedz:
    • Pracujecie, czy studiujecie.
      Komentarz: Na spotkaniu opowiedz coś o sobie. Gdzie pracujesz — geograficznie czy ta sama dzielnica i/lub podaj branżę, w jakiej pracujesz. Może coś więcej zależy, jak z tym będziecie się czuć.
      Jeśli umowa ma być na 12 miesięcy i mieszkanie kosztuje 3.000 zł miesięcznie, to jest to zobowiązanie na 36.000 zł. Nikt nie udzieli pożyczki bez jakiejś weryfikacji lub zaświadczenia z pracy o zarobkach. Tu jest podobna sytuacja.
      Warto podkreślić swoją stabilność finansową i gotowość do terminowego regulowania czynszu.
    • Zadaj pytania dotyczące warunków najmu i obowiązków najemcy.
      Komentarz: Uniknij niespodzianek i nieporozumień, zadając pytania dotyczące szczegółów związanych z umową. Na przykład, dowiedz się, czy są jakieś dodatkowe opłaty, jakie są zasady dotyczące zwrotu kaucji, czy istnieją ograniczenia dotyczące przystosowywania mieszkania. Wykazując zainteresowanie o szczegóły, pokazujesz, że traktujesz najem poważnie.

Powodzenia 🙂

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Płatność przy akcie notarialnym

W zeszłym tygodniu sprzedałem działkę w moich ulubionych Markach — umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego. Nie było wcześniej umowy rezerwacyjnej z zaliczką lub z zadatkiem. Wszystkie dokumenty zorganizowałem do umowy.

Umówiony został termin aktu notarialnego. Spotkaliśmy się w kancelarii notarialnej. Sam akt został sprawnie odczytany. Była jedna zmiana, żeby opisać, że budynki na działce nadają się jedynie do kapitalnego budynku, a tak naprawdę do rozbiórki. To było na prośbę kupujących, żeby mieć podkładkę przed Urzędem Skarbowym — chodziło o to, żeby za 4,5 roku (przykład) nie było domiaru podatku PCC. 

Akt został odczytany i podpisany. I ma już dojść do płatności. Przez kilka dni wcześniej ustalaliśmy e-mailowo, że ma być przelew natychmiastowy podczas aktu. Podany numer konta i nazwa banku sprzedających.

I mogłem pisać codziennie, przypomnieć rano, że ma być przelew natychmiastowy podczas aktu, żeby środki były na koncie sprzedających. Ale wyszło inaczej.

Wyszło w ten sposób, że kupujący mają zrobić 6 przelewów po 100.000 zł. Z PKO BP do PKO BP dwa przelewy weszły od razu, na konto sprzedających — jest 200.000 zł na koncie. Potem okazało się, że system SORBET w mBanku jest do 15:00, a akt był umówiony na 16:00, a skończyliśmy odczytywać o 16:50. Więc przelew na 400.000 zł jest w realizacji — i zaczęła się nerwowa sytuacja.

Pani Notariusz powiedziała, że wszystko zrobiła zgodnie ze sztuką. Do mnie pretensje, że wprowadziłem w błąd sprzedających — moich klientów. I taki ping-pong słowny. 

W końcu ustaliliśmy, że z mBanku środki wyjdą o 5:55, a wejdą do PKO BP o 11:30. Potwierdzenie przelewu poszło na mój email. Otrzymałem ten email o 6:07, że jest potwierdzenie wykonania przelewu na 400.000 zł. Sprzedający otrzymali środki o 11:00. A o 14:00 mieliśmy przekazanie kluczy do bramy — nowym właścicielom. Skończyło się dobrze dla sprzedających — cała cena na koncie.

Jeśli będziecie sprzedawać to też tak może wyjść, że niby ustalacie, że ma być przelew natychmiastowy. Ale kupujący nie zorganizował wszystkich środków w jednym banku, takim samym jak ma konto sprzedający. Jedynym i ostatnim zabezpieczeniem są klucze. Wydanie mieszkania, domu czy kluczy do bramy do działki po zapłacie całej ceny.

Należy się z tym liczyć, że przy dużych kwotach, jakie są przy nieruchomościach, to pieniądze mogą być na następny dzień roboczy i robicie protokół zdawczo-odbiorczy po zapłacie ceny.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Potencjał Lądka-Zdroju

Dzisiaj chciałbym podzielić się z Wami niezwykłą historią z Lądka-Zdroju, malowniczej miejscowości znanej ze swoich uzdrowiskowych tradycji. Ostatnio miałem okazję odwiedzić to urokliwe miejsce, gdzie odkryłem fascynujący zabytkowy budynek z lat 1900-. To wyjątkowa nieruchomość, która kiedyś była ośrodkiem wypoczynkowym.

Budynek o imponującej powierzchni około 900 mkw stoi dumnie na niewielkim wywyższeniu, na działce 911 mkw. Choć obecnie wymaga kapitalnego remontu, potencjał tego miejsca jest niezaprzeczalny. Plan miejscowy przewiduje różnorodne możliwości zagospodarowania, obejmujące zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną oraz przywrócenie funkcji ośrodka wypoczynkowego.

Decydując się na ten zabytkowy budynek, nabywca staje się częścią historii tego urokliwego miasteczka. Nie tylko zyskuje unikalną przestrzeń do indywidualnej aranżacji, ale także staje przed szansą przywrócenia blasku temu kawałkowi historii.

Podczas mojej podróży nie mogłem oprzeć się urokowi Lądka-Zdroju, zwłaszcza o tej porze roku. Miejscowość emanuje malowniczym krajobrazem, z lasami otaczającymi ją z każdej strony. Puste szlaki piesze prowadzą do okolicznych szczytów, oferując niezapomniane wrażenia podczas wędrówki.

Dlatego też zachęcam Was do odwiedzenia Lądka-Zdroju, zwłaszcza teraz, gdy przyroda prezentuje się w pełnej okazałości. To miejsce nie tylko przyciąga swoim dziedzictwem, ale również oferuje niepowtarzalne doświadczenia dla miłośników natury i spokoju.

Zamykając ten krótki przegląd, nie mogę się doczekać, aby zobaczyć, jak ten zabytkowy budynek odzyska swoje dawne piękno. Lądek-Zdrój to nie tylko miejsce, gdzie historia spotyka się z teraźniejszością, ale także zaprasza do kreowania przyszłości. W ciągu kilku lat jak przedłużą S8 z Wrocławia — do miejscowości będzie można jeszcze szybciej dojechać. Jeśli szukasz wyjątkowej nieruchomości, która jest jednocześnie kartą z historii i projektem na przyszłość, to miejsce z pewnością przyciągnie Twoją uwagę.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

What is occasional rental? What is „umowa najmu okazjonalego”?

What is occasional rental?
Occasional lease is a specific type of lease of a residential premises in which the tenant voluntarily undertakes to move out of the rented apartment after the end of the contract. The occasional lease agreement itself does not differ significantly from the classic lease agreement. Notarial statements attached to the contract also play a key role. What does an occasional rental agreement look like? What does each of its paragraphs say? How to properly apply its provisions?

Declarations necessary for an occasional rental agreement
An occasional lease agreement differs from a classic residential lease agreement mainly in its annexes. The occasional lease agreement must be accompanied by:

the tenant’s declaration of submission to enforcement and commitment to vacate and hand over the leased premises pursuant to the lease agreement and within the time specified therein;

declaration of the owner of the premises or the person having legal title to the premises referred to above, consenting to the tenant and persons living with him living in the premises indicated in the declaration.

What is the sequence of procedures before and after concluding an occasional lease agreement?
Before concluding the contract, the tenant should present to the landlord, preferably with a notarially certified signature, a statement from the owner of the premises to which the tenant will be able to move after the termination of the lease or in the usual form on paper.
After both parties have signed the lease agreement, the tenant submits, in the presence of a notary, a declaration in which he or she submits to enforcement and undertakes to vacate and hand over the premises leased under the occasional lease agreement within the time specified by the lessor. The next step is up to the landlord. The taxpayer is obliged to report its conclusion to the head of the tax office within 14 days from the date of signing the contract.

Do you have question – write to me.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Pośrednik a wycena nieruchomości

Pośrednik a wycena nieruchomości

Wycena nieruchomości to proces polegający na określeniu wartości rynkowej danej nieruchomości. Jest to działanie, które może wykonać wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca dokonuje wyceny na podstawie szeregu czynników, takich jak lokalizacja nieruchomości, jej powierzchnia, stan techniczny, wyposażenie, czy otoczenie. Wycena jest ważna zarówno dla sprzedających, jak i kupujących nieruchomości. Sprzedający może użyć wyceny do ustalenia ceny sprzedaży, a kupujący może ją wykorzystać do negocjacji ceny.

Różnica między wyceną a sprzedażą

Wycena nieruchomości jest procesem obiektywnym, który ma na celu określenie wartości rynkowej nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości to proces, w którym strony transakcji starają się osiągnąć porozumienie w sprawie ceny. W tym procesie pośrednik nieruchomości odgrywa ważną rolę. Pośrednik musi znać aktualną sytuację na rynku nieruchomości, aby móc skutecznie sprzedać nieruchomość.

Pośrednik a wycena nieruchomości

Pośrednik nieruchomości nie może wykonywać czynności rzeczoznawcy majątkowego. Jednak pośrednik może współpracować z rzeczoznawcą majątkowym, aby uzyskać wycenę nieruchomości. Pośrednik może również wykorzystać wyceny nieruchomości, które zostały już wykonane przez innych rzeczoznawców.

Pośrednik a aktualna sytuacja na rynku nieruchomości

Pośrednik nieruchomości musi znać aktualną sytuację na rynku nieruchomości, aby móc skutecznie sprzedać nieruchomość. Pośrednik powinien śledzić ceny transakcyjne nieruchomości w podobnym standardzie i lokalizacji. Pośrednik powinien również znać czynniki, które mogą wpłynąć na sytuację na rynku nieruchomości, takie jak stopy procentowe, inflacja, czy sytuacja gospodarcza.

Podsumowanie

Pośrednik nieruchomości musi znać aktualną sytuację na rynku nieruchomości, aby móc skutecznie sprzedać nieruchomość. Pośrednik powinien również być w stanie przewidzieć, co będzie na rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach.

Wnioski

Pośrednik nieruchomości musi posiadać wiedzę i doświadczenie, aby skutecznie sprzedać nieruchomość. Pośrednik powinien znać aktualną sytuację na rynku nieruchomości, aby móc ustalić odpowiednią cenę sprzedaży. Pośrednik powinien również być w stanie przewidzieć, co będzie na rynku nieruchomości w najbliższych miesiącach.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Własna linia brzegowa. I co można z nią robić w Polsce.

Chociaż wizja działki z własną linią brzegową, która mogłaby oferować prywatną plażę, jest kusząca, lecz art. 232 Kodeksu wodnego z dnia 20 lipca 2017 r. zabrania wznoszenia ogrodzeń na nieruchomościach przylegających do wód publicznych w odległości do 1,5 metra od linii brzegowej.

Z brzegu w Polsce może zostać w miejscu i korzystać z niego jak chce — opalać się, łowić ryby, cumować łódkę lub po prostu stać i cieszyć się widokiem. Jednak ogrodzenia nie są dozwolone wzdłuż linii brzegowych jezior lub rzek

Zabrania się budowy obiektów w promieniu 100 m od linii brzegowej rzek, jezior i innych zbiorników wodnych, z wyjątkiem obiektów służących ochronie wód. 24 września 2015 r.

Więc można posiadać linię brzegową, ale nie jest prywatna tylko publiczna, z dostępem dla wszystkich.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Sztuczna inteligencja (SI) ma coraz większe zastosowanie we wielu dziedzinach, w tym również w branży pośrednictwa nieruchomości. Oto niektóre z narzędzi SI, które mogą być wykorzystywane w tej dziedzinie:

  1. Analiza rynku i przewidywanie cen: Algorytmy SI mogą analizować ogromne ilości danych dotyczących nieruchomości, lokalizacji, trendów rynkowych i innych czynników wpływających na ceny nieruchomości. Dzięki temu można tworzyć dokładne prognozy cenowe, pomagając wycenić nieruchomości.
  2. Wyszukiwanie nieruchomości: Platformy internetowe wykorzystujące SI mogą dostarczać spersonalizowane propozycje nieruchomości na podstawie preferencji klienta. Algorytmy mogą analizować wcześniejsze wybory klienta oraz czynniki, takie jak lokalizacja, wielkość, cena i udogodnienia, aby zaproponować najlepsze pasujące oferty.
  3. Automatyzacja procesów: Sztuczna inteligencja może pomóc w automatyzacji wielu procesów związanych z pośrednictwem nieruchomości, takich jak weryfikacja dokumentów, zarządzanie umowami, terminarzami i komunikacją z klientami. To może pomóc w zwiększeniu efektywności pracy pośredników.
  4. Chatboty i wsparcie klienta: Chatboty wykorzystujące SI mogą udzielać odpowiedzi na często zadawane pytania klientów oraz pomagać w początkowych etapach komunikacji. Dzięki temu pośrednicy mogą efektywniej obsługiwać zapytania i dotrzeć do większej liczby potencjalnych klientów.
  5. Analiza ryzyka kredytowego: Przy procesie udzielania kredytów hipotecznych, SI może analizować dane finansowe klientów i wydawać rekomendacje dotyczące ryzyka kredytowego, co pomaga bankom i pośrednikom podjąć bardziej świadome decyzje.
  6. Wirtualne wizualizacje i rzeczywistość rozszerzona: Technologie wizualizacji oparte na SI mogą umożliwić klientom wirtualne obejrzenie nieruchomości, zanim jeszcze zostanie zbudowana. Rzeczywistość rozszerzona może pomóc klientom „wejść” do nieruchomości i ocenić przestrzeń w skali 1:1.
  7. Analiza dokumentów: Algorytmy przetwarzania języka naturalnego mogą pomóc w analizie i wyciąganiu istotnych informacji z wielu dokumentów prawnych i finansowych, przyspieszając procesy związane z transakcjami nieruchomościowymi.
  8. Procesy decyzyjne: SI może pomóc w analizie różnych czynników wpływających na podejmowanie decyzji związanych z inwestycjami nieruchomościowymi, dostarczając bardziej obiektywnych i opartych na danych rekomendacji.
  9. Przewidywanie popytu: Algorytmy przewidywania popytu mogą analizować dane demograficzne, społeczne i ekonomiczne, aby przewidzieć trendy popytu na nieruchomości w różnych lokalizacjach.
  10. Optymalizacja procesu sprzedaży: SI może pomagać w optymalizacji procesu sprzedaży nieruchomości, sugerując najlepsze strategie marketingowe, czas sprzedaży i taryfy cenowe.

Warto zaznaczyć, że rozwój narzędzi SI w branży pośrednictwa nieruchomości jest dynamiczny, a lista powyższych zastosowań może się zmieniać wraz z postępem technologicznym.

Obeazek wygenerowany przez AI
Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Rządowy Program 2%: Ulga dla Pierwszych Nabywców Nieruchomości

Od 1 lipca 2023 roku rząd wdrożył program mający na celu wsparcie osób nabywających swoją pierwszą nieruchomość. Program, który ma trwać przez cztery lata, do 2027 roku. Wprowadzenie tego programu stanowi istotny krok w kierunku stymulacji rynku nieruchomości, jednak niesie ze sobą zarówno korzyści, jak i pewne wyzwania.

Poza programem kredytowym jest zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% od ceny zakupu nieruchomości. To ogromna ulga dla nabywców, którzy zwykle byli obciążeni tym dodatkowym kosztem przy nabyciu 1. mieszkania. Ta pozytywna zmiana z pewnością zachęci wielu do skorzystania z okazji i zakupu wymarzonego lokum.

Jednakże warto zauważyć, że popularność programu przyniosła pewne skutki. Już w pierwszych tygodniach od jego wprowadzenia, popyt na mieszkania, zwłaszcza te o rozmiarze do 3 pokoi i cenach do 600000 złotych, wystrzelił w górę. To zaowocowało tym, że najbardziej pożądane nieruchomości szybko znikały z rynku, a potencjalni nabywcy musieli działać błyskawicznie, by nabyć wymarzone miejsce.

Niestety, skutkiem tego zjawiska jest widoczny spadek liczby mieszkań dostępnych na rynku. W przypadku miast takich jak Warszawa można zaobserwować nawet 33% spadek liczby ofert mieszkań na portalach nieruchomościowych, takich jak morizon.pl. To zjawisko wzbudza obawy co do dostępności nieruchomości dla tych, którzy nie zdążą skorzystać z programu w jego początkowej fazie.

Podsumowując, rządowy Program 2% dla Pierwszych Nabywców Nieruchomości przyniósł ważne zmiany na rynku nieruchomości. Zwolnienie z podatku od czynności cywilnoprawnych z pewnością zachęciło wiele osób do podjęcia decyzji o zakupie nieruchomości, jednak skrócony okres trwania programu może wpłynąć na nierównowagę popytu i podaży. Warto śledzić dalszy rozwój sytuacji na rynku nieruchomości w kontekście tego programu, aby zrozumieć pełen zakres jego wpływu na branżę.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Protokół zdawczo-odbiorczy

W tym artykule opowiem Ci o protokole zdawczo-odbiorczym, czyli załączniku do umowy, który potwierdza stan mieszkania i jego wyposażenia w momencie przekazania go najemcy lub właścicielowi. Protokół ten jest ważny, ponieważ chroni zarówno wynajmującego, jak i wynajmującego przed ewentualnymi roszczeniami lub sporami — określa jasno stan nieruchomości na dzień przekazania. Dlatego warto zadbać o to, aby protokół był dokładny i zawierał wszystkie niezbędne informacje. Oto kilka wskazówek, jak to zrobić.

Po pierwsze, zrób zdjęcia całego mieszkania przed i po wynajmie. Zdjęcia powinny być jasne i ostre, pokazywać wszystkie pomieszczenia, ściany, podłogi, okna i drzwi. Zdjęcia te będą dowodem na to, czy mieszkanie zostało uszkodzone lub zabrudzone przez najemcę, lub właściciela. Zdjęcia powinny być datowane i podpisane przez obie strony.

Po drugie, zrób zdjęcia liczników wody, prądu i gazu przed i po wynajmie. Zdjęcia te będą służyły do ustalenia zużycia mediów i rozliczenia kosztów. Zdjęcia liczników również powinny być datowane i podpisane przez obie strony.

Po trzecie, spisz do protokołu wszystkie sprzęty RTV i AGD, meble i inne przedmioty znajdujące się w mieszkaniu. Spisz również ich markę, model, stan techniczny i zrób zdjęcie. Sprawdź, czy wszystkie sprzęty działają poprawnie i nie mają żadnych zarysowań, uszkodzeń lub braków. Jeśli zauważysz jakieś problemy, zaznacz je w protokole i zrób zdjęcia. Protokół powinien zawierać również informację o tym, kto jest odpowiedzialny za naprawę lub wymianę uszkodzonych, lub brakujących rzeczy.

Po czwarte podpisz protokół razem z drugą stroną i zachowaj jego kopię (poniżej masz przykład). Protokół powinien być sporządzony w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Podpis pod protokołem oznacza akceptację jego treści i zobowiązanie się do przestrzegania jego postanowień. Protokół powinien być przechowywany przez cały okres najmu lub do momentu zwrotu mieszkania — jest to po prostu załącznik do umowy.

Mam nadzieję, że ten artykuł pomógł Ci dowiedzieć się więcej o protokole zdawczo-odbiorczym i jak go prawidłowo sporządzić. Pamiętaj, że protokół jest Twoim przyjacielem i trzeba go mieć przez do końca  wynajmu lub oddania mieszkania. Życzę Ci udanego wynajmu lub przeprowadzki!

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Kredyt 2%

Od lipca rusza program Bezpieczny Kredyt 2%. Kilka banków już się do niego przygotowuje. Nie ma limitów — każdy, kto spełni warunki, dostanie kredyt. Rata na 30 lat wyniesie od 1658 zł do 3317 zł w zależności od kwoty (od 300 tys. do 600 tys.). Oprocentowanie będzie poniżej 3% na 10 lat. Raty będą malejące, a spłata kapitału korzystna. Nie trzeba mieć wkładu własnego.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Pierwsza transakcja „na Jachcie”

Chciałbym podzielić się z Wami moim doświadczeniem z mojej pierwszej transakcji w mieście Łódź. Była to transakcja z innym agentem z łódzkiego MLS, który reprezentował kupującą. Przebiegło to sprawnie, choć były pewne różnice w porównaniu z warszawskim rynkiem nieruchomości.

Po pierwsze, musiałem wyciągnąć dokumenty wypisu z rejestru gruntów i kartoteki lokali do sprzedaży mieszkania, co nie jest konieczne w ogóle, ale taka jest specyfika tego miasta. Można je uzyskać w wydziale geodezji i katastru Urzędu Miasta Łodzi.

Po drugie, musieliśmy uwzględnić prawo pierwokupu przez miasto, z którego nie skorzystało. To oznacza, że miasto ma pierwszeństwo w zakupie nieruchomości po cenie rynkowej, jeśli jest ona położona na terenie rewitalizacji. W tym przypadku miasto nie wyraziło zainteresowania kupnem mieszkania i wydało zaświadczenie o braku prawa pierwokupu.

157 mkw mieszkanie  z wykuszem, znajduje się  XIX wiecznej kamienicy, wysokie na 3,6 m, jeden pokój ma 80 mkw. W Warszawie to rzadkość, gdzie większość kamienic została zniszczona podczas II wojny światowej. W Łodzi natomiast zachowało się wiele zabytkowych budynków, które tworzą klimat miasta.

Podsumowując, moja pierwsza transakcja w Łodzi była ciekawym i pouczającym doświadczeniem. Udało mi się sprzedać mieszkanie po 3 miesiącach od podpisania umowy pośrednictwa. Jestem zadowolony z przebiegu współpracy i mam nadzieję na kolejne transakcje w tym mieście.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Ciekawostka z Berlina

#ryneknajmu Właściciel może podwyższyć czynsz tylko o 10% od poprzedniego czynszu z ostatniej umowy. Czyli jak umowa jest sprzed 10 lat to nawet nie pokryje to inflacji 😀.

Co uważacie o takich przepisach w Polsce? Napiszcie w komentarzu

Talerzyk od @Very Ugly Plates