Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Rok 2023 #chwalipost

2023 skończyłem na 2. miejscu w agencji Białe Lwy. Kolejny rok na podium, w 2022 byłem na 3. miejscu. Większość transakcji to była sprzedaż mieszkań i kilka wynajmów.

Dziękuję klientom, zespołowi Białych Lwów i innym życzliwym ludziom, których napotkałem na swojej drodze.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Podsumowanie 2023 na rynku nieruchomości.

2023 jest pod znakiem 2%, bo piszę ten wpis 29 grudnia. Rządowy program „Bezpieczny kredyt 2%” delikatnie namieszał na rynku. Nienaturalnie napędził popyt, co podbiło ceny mieszkań, do 800.000 zł. A głównie do 600.000 zł, bo to limit dla singli, 800.000 zł jest dla małżeństw.

Widziałem to po sprzedaży swoich ofert, a szczególnie to mogę pokazać na jednym przykładzie. W marcu przyjąłem mieszkanie na sprzedaż w Markach za 430.000 zł. Były prezentacje, ale to zaczęło się od 1 lipca, to nie ma porównania. I po 1 lipca właścicieli, po jakimś czasie podnieśli cenę do 460.000 zł, tylko z powodu tego programu — tego taniego pieniądza na rynku. Nie z powodu, że obok będzie park, lepsza droga, obwodnica, centrum handlowe, nowa fabryka.

Około 10 prezentacji w tygodniu. A kupujący złożył ofertę tylko dlatego, bo inne mieszkania mu uciekły. Jego konkurentami byli też inni z programu 2%. Poniżej macie Państwo wykres pokazujący ile kredytów było z programu 2%. Co stanowi ⅔ wszystkich kredytów. Popyt jakby wrócił do poziomów sprzed 2-3 lat, ale głównie dzięki temu programowi wróciło na stare poziomy.

Wiemy, jaka była inflacja w kraju w ostatnich 3 latach. Poniżej tabela pokazująca ostatnie 20 lat.

Więc spójrzmy na REALNE ceny, które uwzględniają inflację. Ceny mieszkań spadły o 6,7% realnie od 2007 roku w największych 7 polskich miastach.

🟥 Realnie ceny wzrosły średniorocznie o 3,7% w latach 2014-2022.

🟦 Nominalnie ceny mieszkań urosły o 63% od 2007 r. od 52% w Krakowie do 92% we Wrocławiu, ale skumulowana inflacja w tym czasie wyniosła 75% (!). A w ostatnich 12 miesiącach od 10% do 25%.

Co pokaże 2024? Ten program jak ja to nazywam — Dopamina 2% podbił mocno ceny, sztucznie przez tani pieniądz z tych kredytów. Dziś już wiemy, że będzie kontynuacja programu 2%. Choć ustawowe limity wydatków na dopłaty do bezpiecznego kredytu 2% zakładały, że wsparciem w latach 2023 i 2024 może być objęte ok. 50 tys. kredytów. Do 21 grudnia 2023 r. podpisano ok. 55,8 tys. umów kredytowych. Nowa formuła programu będzie przedstawiona na początku 2024 roku. Zobaczymy czy nowa koalicja w Sejmie odetnie dopaminę, a może dołoży do pieca, przez kredyt 0% (zero procent). Zobaczymy 🙂

Życzę Państwu w 2024 udanych transakcji na rynku nieruchomości i wszystkiego dobrego w pozostałych dziedzinach życia 🙂.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Ciekawostka z Berlina

#ryneknajmu Właściciel może podwyższyć czynsz tylko o 10% od poprzedniego czynszu z ostatniej umowy. Czyli jak umowa jest sprzed 10 lat to nawet nie pokryje to inflacji 😀.

Co uważacie o takich przepisach w Polsce? Napiszcie w komentarzu

Talerzyk od @Very Ugly Plates

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Pośrednik we Francji

Podczas mojej niedawnej wizyty we Francji zauważyłem, że agencje nieruchomości zazwyczaj mieszczą się na parterze budynków, dzięki czemu są łatwo dostępne dla wszystkich. Jest to sprytne posunięcie biznesowe, ponieważ pozwala im przyciągnąć więcej klientów, którzy mogą przechodzić obok i być zainteresowani ich usługami.

Oprócz doskonałej lokalizacji zauważyłem również, że wiele z tych agencji ma przejrzysty i widoczny cennik swoich usług. Ta przejrzystość jest ważna, ponieważ pozwala klientom dokładnie zobaczyć, za co płacą, i to moim zdaniem jest bardzo ok.

Posiadanie cennika pomaga również upewnić się, że klienci nie są zaskoczeni nieoczekiwanymi opłatami lub prowizjami. Dostarczając jasnych informacji z góry, agencja może uniknąć nieporozumień i zapewnić płynniejszy proces transakcji.

Wszystkie oferty mają podany certyfikat energetyczny i klimatyczny budynku, co pewnie niedługo w Polsce będzie obowiązkiem.

Na dzisiejszym konkurencyjnym rynku nieruchomości ważne jest, aby biura nieruchomości wyróżniały się na tle konkurencji. Zapewnienie przejrzystych cen i jasnych informacji o ich usługach to świetny sposób, aby to zrobić. Pokazuje, że agencja jest profesjonalna, godna zaufania i zorientowana na klienta.

Spodobały mi się również bardzo dobrze widoczne oferty na ekranach sporych telewizorów. Taka dynamiczna przyciągnęła za każdym razem mój wzrok.

Ogólnie rzecz biorąc, moje doświadczenie we Francji pokazało mi, że agencje nieruchomości mogą wiele zyskać na lokalizacji na parterze i dostarczaniu przejrzystych cenników swoich usług i dobrej wizualnej reklamie. W ten sposób mogą przyciągnąć więcej klientów i stać się niezawodnym i godnym zaufania źródłem dla wszystkich potrzeb swoich klientów w zakresie nieruchomości.

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Korzyści ze sprzedaży nieruchomości przez agenta

Sprzedaż nieruchomości to znacząca transakcja finansowa, która wymaga specjalistycznej wiedzy i doświadczenia. Dlatego tak ważne jest, aby mieć profesjonalnego agenta nieruchomości, który przeprowadzi Cię przez cały proces i pomoże uzyskać jak najlepszy wynik. Oto niektóre korzyści ze sprzedaży nieruchomości za pośrednictwem agenta:

Dostęp do rozległej sieci bazy klientów

Pośrednik nieruchomości ma rozległą sieć kontaktów, które mogą pomóc Ci sprzedać nieruchomość szybciej i za lepszą cenę. Mają dostęp do systemu wymiany ofert pomiędzy agentami z całej Polski, do wielu portali, wielu narzędzi marketingowych online oraz własnej bazy potencjalnych kupców i inwestorów.

Profesjonalny marketing

Agent nieruchomości może profesjonalnie wypromować Twoją nieruchomość, prezentując jej najlepsze cechy i przyciągając potencjalnych nabywców. Mogą pomóc zaaranżować Twój dom, mieszkanie, zrobić profesjonalną sesję zdjęciową, film promocyjny, wirtualny spacer i stworzyć atrakcyjne opisy ofert, które przyciągną uwagę kupujących.

Wiedza w zakresie ustalania cen

Właściwa rekomendacja ceny nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla szybkiej sprzedaży i za najlepszą możliwą cenę. Agent nieruchomości ma dogłębną wiedzę na temat lokalnego rynku nieruchomości i może pomóc Ci ustalić uczciwą i konkurencyjną cenę za Twoją nieruchomość.

Umiejętności negocjacyjne

Negocjacje z potencjalnymi nabywcami mogą być trudne, zwłaszcza jeśli jesteś emocjonalnie zaangażowany w nieruchomość. Agent nieruchomości może działać jako bufor między Tobą a kupującym i negocjować w Twoim imieniu, aby uzyskać jak najlepszy wynik.

Pomoc z dokumentami

Sprzedaż nieruchomości wiąże się ze złożonymi dokumentami prawnymi i procesami, które mogą być przytłaczające dla nieprofesjonalisty. Agent nieruchomości może przeprowadzić Cię przez wymogi prawne i upewnić się, że wszystkie niezbędne dokumenty są poprawnie wypełnione.

Oszczędność czasu

Sprzedaż nieruchomości to czasochłonny proces, który wymaga znacznego nakładu pracy i energii. Agent nieruchomości może zaoszczędzić czas i kłopoty, zajmując się całym procesem od początku do końca, w tym pokazami nieruchomości, drzwiami otwartymi i negocjacjami.

Porady ekspertów

Agent nieruchomości może udzielić fachowych porad dotyczących wszystkich aspektów procesu sprzedaży, w tym rekomendacji ceny nieruchomości, marketingu i negocjacji. Mogą również zaoferować wgląd w lokalny rynek nieruchomości i pomóc w podejmowaniu świadomych decyzji, które przynoszą korzyści.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości za pośrednictwem agenta ma wiele zalet, które mogą zaoszczędzić czas, pieniądze i stres. Profesjonalny agent nieruchomości może zapewnić Ci fachową poradę, dostęp do rozległej sieci kontaktów i pomoc przy dokumentach, dzięki czemu uzyskasz najlepszą możliwą cenę.

Podczas sesji fotograficznej
Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Stary Żoliborz – wielu tam chce mieszkać, nawet Amerykanie

Przedwojenna, piękna, zielona dzielnica. Zachowane modernistyczne kamienice i przemyślany układ ulic. Nie znam nikogo, kto by się nie zachwycił oficerskim Żoliborzem. Stary Żoliborz dzieli się również na osiedla, na tzw. Żoliborz Dziennikarski i Urzędniczy.

Mieć tam mieszkanie, a tym bardziej dom.. spełnienie marzeń. Bliskość Śródmieścia, metro, cisza, parki, kawiarnie, Wisła.

Przyjąłem ofertę dzięki leadowi od mojej dobrej koleżanki Marty Krop-Włodarczyk – fotografce (z którą wygraliśmy WIZJERY 2021 – konkurs na najlepsze zdjęcia portali Morizon i Gratka). Było to mieszkanie w największej kamienicy na Żoliborzu przy ul. Mickiewicza 27 – świetne! Ładnie wykończone, dwustronne, 75 mkw, 3 pokoje, oddzielna kuchnia,  balkon Usytuowane na 1. piętrze (większość kamienic na starym Żoliborzu nie ma wind).

Z właścicielami ustaliłem, że moja usługa będzie pełna. Przygotowanie oferty: sesja zdjęciowa z homestagingiem, wirtualny spacer, negocjacje. Cały proces sprzedaży jest na moich barkach. Oni tylko załatwiają zaświadczenia i idą już tylko do notariusza.

Na prezentację mieszkania przychodzili ludzie, którzy po prostu lubią Stary Żoliborz. Już tu mieszkają, mieszkali albo chcą tam się przeprowadzić. I tacy ludzie właśnie kupili to mieszkanie. Polacy, którzy mieszkają na co dzień w USA, ale chcieli mieć swoje mieszkanie na przyjazdy do Warszawy. W młodości mieszkali na Żoliborzu ;).

Transakcja gotówkowa, dosłownie. Przyzwyczajenia amerykańskie… Pan na umowę przedwstępną do kancelarii notarialnej przeszedł z gotówką – 200000 zł. Sprzedający i kupujący poszli razem do banku i wpłacili na konto ówczesnych właścicieli. Umowa sprzedaży po 6 miesiącach. Doszedłem do wniosku, że jako pośrednik trzeba się interesować wszystkim.  Strajk kontrolerów lotów w Polsce prawie pokrzyżował plany, ale na szczęście kupujący przylecieli z lotniska w Chicago, z którego połączenia były obsługiwane.

Przy ostatecznej był przelew bankowy. Happy end 🙂 

Agent nieruchomości Paweł Tyl
Agent nieruchomości Paweł Tyl
Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Rola pośrednika przy najmie mieszkania

U notariusza czekam na najemców, żeby podpisali oświadczenie do umowy najmu okazjonalnego

NAJEM – pomoc pośrednika w ”dobrym” wynajmie
W czerwcu wynajmowałem równocześnie dwa mieszkania na Pradze Południe, podobna wielkość, 2 pokoje, 1 rok i 2 lata po remoncie. Cena około 75 zł/1 mkw plus opłaty eksploatacyjne.
Przyjmuję wynajmy głównie z poleceń – dużo pracy, jeszcze większa odpowiedzialność. Wcześniej wynająłem mieszkanie późną jesienią 2021. I widzę, że zmieniły się nie tylko ceny (wzrosły od 15% do 40%), ale i zachowanie najemców, komunikacyjne.
Ogłoszenie były na głównych portalach, z czego było około 5 telefonów, ale większość potencjalnych najemców i tak pisała smsy albo na messengerze z Facebooka. Przyznam, że korespondencja i wstępna weryfikacja najemców przez smartfona to mozolna robota. A było tych wiadomości ponad 100 (sic!) dla jednego ogłoszenia.
Moja weryfikacja najemcy polega na tym czy przeczytał ogłoszenie (umowa na czas oznaczony, najem okazjonalny) i otwartości, żeby powiedział coś o sobie. Gdzie pracuje, gdzie wcześniej wynajmował, czemu akurat to mieszkanie, ile osób, kto to taki.
Z tych 100 wiadomości na prezentację zaprosiłem na raz 7-8 osób na 20 minutową prezentację, ze względu na aktualnych najemców.
Cała weryfikacja i rozmowa na żywo pozwoliła mi wynajmować do tej pory fajnym najemcom. Jeśli chcesz wynająć bezpiecznie mieszkanie – już nie pisz, proszę. Zadzwoń 🙂

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Działki na Mazurach. Pomoc agenta

W biurze Białe Lwy, na warszawskim Mokotowie.

W zeszłym roku sprzedałem 24 działki w Piasutnie k. Szczytna. Działki są położone na niedalekiej odległości od jezior Świętajno i Nożyce, obok otuliny puszczy. Działki od 600 mkw do ok. 3000 mkw — uważam, że jest to odpowiednia powierzchnia na działki rekreacyjne. Działki z oznaczeniem rolniczym, powyżej 3000 mkw mają prawo pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, oszczędzamy kilka tygodni czekania na decyzję KOWRu.
Nieruchomości na Mazurach to marzenie niejednej polskiej rodziny. Kto nie chce mieć działki, pośród drzew z małym domkiem, w niedalekiej odległości od wody.
Ale jak wybrać działkę? 🤨
Myślę, że jak przy każdej nieruchomości najważniejsza jest lokalizacja. Jak daleko i długo mielibyśmy dojeżdżać. Infrastruktura — trzeba patrzeć na dojazd, jaka jest nawierzchnia, i na media przy działce. Akurat działki w Piasutnie mają wodociąg, kanalizację i prąd. To jest wyjątkowa sprawa. Ale czy przy działce na Mazurach, jak jeździmy tam kilka razy w roku to czy super istotne są te podstawowe media? Własna studnia i szambo wystarczą.
Trzeba również patrzeć na miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, jeśli są to, co w nich jest napisane. Czy na działce jest jakaś stojąca woda — to wtedy wykluczamy pierwokup Wód Polskich (spółki skarbu Państwa).
Przy akcie notarialnym trzeba jak przy każdej innej działce załatwić wiele dokumentów, które wskaże notariusz.
Jeśli masz działki na sprzedaż lub chce kupić kawałek ziemi na Warmii i Mazurach to skontaktuj się ze mną 😃

Kategorie
Blog Pawła Tyla - Nieruchomości

Podatki, VAT, spółki, interpretacje podatkowe, wszyscy to lubią, wiadomo…

W styczniu 2022 sprzedam działkę w Chylicach, pomiędzy Piasecznem a Konstancinem. Działka w kwadracie, pow.: 3400 mkw, plan miejscowy. Ustaliłem cenę z właścicielem — mogę sprzedać pojedynczo 😃.

Sprzedawała spółka. Cena netto, czyli jeszcze kupujący ma zapłacić 23% VAT, przy sprzedaży gruntu. Liczyłem na zakup przez dewelopera na budowę bliźniaka albo kupca, który kupi pod rezydencję.
I po 2 dniach zadzwonił do mnie deweloper, który zobaczył baner. Drobne negocjacje i cena transakcyjna ustalona. Zastanawiali się, czy kupią na siebie jako osobę fizyczną, czy spółkę. Ustalone, że na spółkę cywilną.
Niby prawie koniec, ale… sprzedający teraz chce tylko sprzedać spółkę z o.o. (spółkę celową) z gruntem w majątku. Sprawiło mi to nie mały kłopot — muszę przedstawić zmianę koncepcji kupującemu, co usłyszałem to moje… taki zawód wybrałem :). Jest ok — piłka w grze.
Kupujący nigdy nie kupował spółki, przez kilka tygodni musiał ustalić różne kwestie z prawnikiem. Wstępnie się zgodzili, ale… sama spółka miała kapitał zakładowy 50.000 zł. I kupujący chcieli kupić spółkę z podwyższonym kapitałem zakładowym do prawie 2.300.000 zł. Sprzedający nie zgodzili się, bo by weszli jako udziałowcy w 19% PIT.
Impas negocjacyjny.
Po kilku tygodniach rozmów przekonałem strony do zwykłej sprzedaży działki. Negocjacje cenowe i reszta to już formalność, aktualne dokumenty dla działki i spółki i notariusz. Sprzedałem:)