Wydaje Ci się, że zakup mieszkania na kredyt to skomplikowany proces? Wyobraź sobie sytuację, w której losy trzech różnych stron zależą od jednej decyzji banku. Brzmi jak scenariusz filmu akcji? Dla agenta nieruchomości to wymagająca rzeczywistość, którą niedawno udało mi się pomyślnie sfinalizować.

Dzisiaj opowiem Wam o transakcji wiązanej (tzw. łańcuchowej), która idealnie pokazuje, dlaczego w obecnych realiach rynkowych pośpiech jest najgorszym doradcą, a kluczem do sukcesu jest… bezpieczny zapas czasu.

Kiedy jedna transakcja uruchamia lawinę.

Wszystko zaczęło się od sprzedaży mieszkania moich klientów. Kupujący finansowali ten zakup w dużej mierze kredytem hipotecznym. Moi klienci z kolei uzyskane pieniądze mieli przeznaczyć na zakup domu od pani, która… środki ze sprzedaży swojej nieruchomości planowała wpłacić deweloperowi na poczet nowego domu.

W ten sposób znaleźliśmy się w kleszczach czasu:

1. Moi klienci czekali na uruchomienie kredytu przez kupujących ich mieszkanie.

2. Właścicielka domu czekała na pieniądze od moich klientów.

3. Deweloper czekał na wpłatę od właścicielki domu.

Wystarczy jedno potknięcie, by cała konstrukcja runęła jak domek z kart i były zatory płatnicze 😉.

Kredyt hipoteczny w tydzień? Zapomnij o realiach z zeszłego roku

Jeszcze w styczniu zdarzały się sytuacje, w których bank wydawał decyzję kredytową w tydzień. Dzisiaj, pod koniec maja i na początku czerwca, sytuacja wygląda zupełnie inaczej.

W jednym z banków, który oferował moim klientom dobre warunki finansowe, na samą pierwszą decyzję czeka się aż 24 dni robocze! To drastycznie wydłuża cały proces.

Ważna lekcja: Na podstawie obecnych realiów rynkowych [czerwiec 2026] bezpiecznie jest przyjąć, że organizacja kredytu hipotecznego – od wniosku do wypłaty – może zająć nawet do 3 miesięcy. Po drodze zawsze mogą pojawić się niespodziewane perturbacje proceduralne.

Pułapki stabilności finansowej: Nauczyciel w oczach banku

W opisywanej transakcji pojawiły się dodatkowe wyzwania związane z weryfikacją dochodów. Kupująca była nauczycielką. Specyfika tego zawodu polega na tym, że oprócz pensji zasadniczej (podstawy), na konto wpływa szereg różnych przelewów: za zastępstwa, nadgodziny czy zajęcia pozalekcyjne.

Różne banki podchodzą do takich „zmiennych” składników wynagrodzenia w bardzo różny sposób. Co więcej, kupujący [mąż] w styczniu otrzymała znaczącą podwyżkę i był przekonany, że jego zdolność kredytowa jest bardzo dobra. Bank wziął jednak pod uwagę średnią z ostatnich 12 miesięcy, co oznaczało, że wyższa pensja „pracowała” na jej korzyść dopiero od 5 miesięcy.

Elastyczność i bezpieczny zadatek – jak wygraliśmy tę batalię?

Choć pierwotnie zakładaliśmy, że zamkniemy proces kredytowy w 6 tygodni, rzeczywistość zweryfikowała te plany. Konieczne było aneksowanie umowy przedwstępnej i przesunięcie terminu wizyty u notariusza o tydzień w przód. Dzięki partnerskiemu podejściu wszystkich stron transakcja zakończyła się pełnym sukcesem. Również dzięki pośrednikowi kredytowemu.

Złota zasada dla kupujących i sprzedających

Jakie wnioski płyną z tej historii? Kupowanie kolejnej nieruchomości (np. od dewelopera), zanim formalnie nie sprzedasz swojej pierwszej i nie będziesz mieć pełnych środków na koncie, to ogromny stres.

Jeśli decydujesz się na taki krok, zawsze deklaruj większy zadatek na zakup kolejnej nieruchomości dopiero wtedy, gdy masz absolutną pewność finansowania. Transakcje łańcuchowe, gdzie trzy podmioty są zależne od jednego kredytu, to rzadkość. Na szczęście, z odpowiednim wsparciem, nawet takie „kleszcze czasu” można skutecznie otworzyć.

Szukasz bezpiecznego sposobu na sprzedaż nieruchomości, żeby zakupić kolejną? Pomogę Ci zaplanować ten proces krok po kroku, bez zbędnego stresu.
pawel@paweltyl.pl