Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA) zmienia klasyfikację “flippingu” nieruchomości, orzekając, że stanowi on prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Decydujące kryteria, które przesądziły o zakwalifikowaniu sprzedaży nieruchomości jako działalności gospodarczej, wynikają z definicji zawartej w ustawie oraz oceny rzeczywistego charakteru działań podatnika. Działalność gospodarcza to zorganizowana działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. W przypadku “flippingu”, za prowadzenie działalności gospodarczej uznano kupno mieszkań w złym stanie technicznym, ich remont przy niskim nakładzie finansowym, a następnie szybką sprzedaż z zyskiem.
Według wyroku NSA, przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej są spełnione, gdy działalność ta:
- prowadzona jest we własnym imieniu.
- ma na celu osiągnięcie dochodu.
- ma charakter zorganizowany i ciągły. Brak osobistego użytkowania nieruchomości również świadczy o zarobkowym charakterze działań.
Organy podatkowe i sąd zwracały uwagę na rzeczywiste cechy działalności, nie tylko jej formalne aspekty. Jako dowód zorganizowanego charakteru wskazywano m.in. na:
- Wystawianie mieszkań na sprzedaż bezpośrednio po zakończeniu remontu.
- Znaczące różnice między cenami nabycia a sprzedaży.
- Wypracowany schemat działania, obejmujący nabywanie mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach, zawieranie umów przedwstępnych, organizację finansowania (kredyt), remonty wykonywane własnymi siłami i szybką sprzedaż bez pośrednictwa.
- Przeznaczanie uzyskiwanych zysków na spłatę kredytów i zakup kolejnych nieruchomości.
- Powtarzalność podejmowanych działań.
- Założenie szybkiej sprzedaży nieruchomości, podyktowane m.in. koniecznością spłaty zaciągniętych kredytów.
W konsekwencji tej klasyfikacji, do sprzedaży nieruchomości w ramach “flippingu” stosuje się przepisy jak dla działalności gospodarczej. Wiąże się to z wyższymi stawkami podatkowymi oraz dodatkowymi kosztami i obowiązkami w porównaniu do sprzedaży prywatnej dokonywanej przez osobę fizyczną.
W przypadku sprzedaży prywatnej, obowiązuje 19% podatek dochodowy, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego nabycia, z możliwością skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Natomiast przy sprzedaży w ramach działalności gospodarczej, dochody mogą być opodatkowane według jednej z trzech form: na zasadach ogólnych (skala 12% i 32%), podatkiem liniowym (19%), lub ryczałtem (stawka zależna od rodzaju działalności). Dodatkowo, w niektórych przypadkach może wystąpić obowiązek zapłaty podatku VAT, zwłaszcza przy sprzedaży nowych nieruchomości lub działalności deweloperskiej.
Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się również z innymi kosztami i obowiązkami, takimi jak opłacanie składek ZUS, prowadzenie księgowości oraz spełnienie wymogów ewidencyjnych i sprawozdawczych. Konieczna jest także rejestracja działalności w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), chyba że przychody miesięczne nie przekraczają 75% minimalnego wynagrodzenia.
Omawiany wyrok NSA może prowadzić do wzmożonych kontroli podatkowych sprzedaży nieruchomości przez fiskusa, stanowiąc silne narzędzie do naliczania wyższych podatków. Z tego względu, w przypadku spełnienia przesłanek wynikających z wyroku, warto rozważyć konsultację z doradcą podatkowym, rejestrację działalności gospodarczej oraz złożenie czynnego żalu, aby uniknąć sankcji.
agent nieruchomości biuro nieruchomości blok cesja dom domy doradca działka działka rolna fotografia homestaging kartografów kredyt 2% kredyt hipoteczny księga wieczysta marki mieszkania mieszkanie mieszkanie marki najem nieruchomości notariusz nowe inwestycje ogródek paweł tyl podatki pośrednik pośrednik nieruchomości projektowanie ogrodów protokół zdawczo-odbiorczy płoty rrośliny pnące sprzedaż działki sprzedaż nieruchomości stan deweloperski stopy procentowe tężnie umowa deweloperska umowa eksluzywna umowa najmu okazjonalnego umowa pośrednictwa umowa przedwstępna warszawa wynajem ząbki